Sākot ar 2009. gada sākumu nekustamā īpašuma nozares eksperti konstatējuši aktivitāti komerctelpu nomas tirgū. Diemžēl šajā gadījumā netiek runāts par aktivitāti kā tirgus augšupeju šī jēdziena tradicionālā izpratnē, ar pieprasījuma un darījumu apjoma pieaugumu, un sekojošu nomas cenu kāpumu, informē SIA „Immostate” speciāliste Agnese Groševa.

Komerctelpu nomas segments, tāpat kā visi pārējie nekustamā īpašuma nozares segmenti pēdējā laikā būtiski cietuši no ekonomiskās lejupslīdes ietekmes. Aktuālākie nozares pētījumi liecina, ka nomas maksas komerctelpu nomas segmentā šī gada pirmajā ceturksnī samazinājušās līdz 25%. Ņemot vērā to, ka cenu samazinājums notika arī 2008. gada laikā, kopējais samazinājums kopš 2007. gada vasaras sasniedz 50%. Tomēr nomas cenu samazinājums nav vienīgais ietekmes faktors.

Tirgus augšupejas apstākļos Latvijas komerctelpu segmentā, īpaši biroju un tirdzniecības centru, kā arī noliktavu kompleksu projektos bija vērojama stabilizācijas tendence, kad attīstītāji un iznomātāji mēģina sakārtot nomas objektu ar mērķi nodrošināt stabilu, ilgtermiņa naudas plūsmu, slēdzot institucionāla veida nomas līgumus, kas dotu iespēju piesaistīt investīcijas vai pārdot nekustamo īpašumu vai uzņēmumu finanšu fondiem.

Pēdējā laikā šādu darījumu trūkumu, protams, galvenokārt ietekmē pasaules finanšu krīze, kā rezultātā vairums fondu ir vienkārši slēgti un privātā kapitāla turētāji ir ļoti piesardzīgi vērtējot ieguldījumu iespējas. Tomēr papildus tam, Latvijas komerctelpu nomas tirgus kopumā arvien attālinās no vispārpieņemtajiem standartiem un pieaug spriedze iznomātāju un nomnieku attiecībās.

Kopējās ekonomikas lejupslīdes, ražošanas un pārdošanas apjomu krituma, bezdarba pieauguma un vispārējās optimizācijas apstākļos komerctelpu nomas līgumu struktūra būtiski mainās. Vienojoties par jauna nomas līguma slēgšanu, papildus nomas maksas samazinājumam, iznomātājam jārēķinās, ka bieži nomnieks prasīs arī īsāku nomas termiņu, kas agrāko 5 un vairāk gadu vietā, tagad tiks piedāvāts visticamāk 1 - 3 gadu robežās. Protams, ka visbiežāk tā nav nomnieku kaprīze, bet nedrošība par rītdienu. Arī agrāk pieņemtie drošības depozītu vai garantiju apjomi samazinās, un ir gadījumi, kad nomnieks pret to iebilst principā. Iznomātājam arvien biežāk rodas zaudējumi no tā, ka nomnieks nevēlas maksāt papildus nomas maksai apsaimniekošanas maksu, kas parasti ir tranzīta pozīcija un starpība jāsedz iznomātājam. Tā visa rezultātā vidējais nomas līgumu formāts arvien vairāk pietuvojas 90. gadu praksei.

Arvien izplatītāka tendence, kad esošie nomnieki pieprasa pārskatīt spēkā esošus nomas līgumus. Ņemot vērā to, ka vairums komercobjektu attīstīti, izmantojot kredīta resursus, nomas samazinājums un nomas maksas parādi ir iznomātāju smagākā problēma, jo sarūkot nomas ieņēmumiem, vairs nav iespējams pildīt kredītlīguma saistības.

Risinājumi, kā iznomātājam nodrošināties pret problemātiskiem nomas darījumiem ir vairāki. Pirmkārt, ja nomnieks pieprasa līgumā iekļaut iepriekšminētās nomas līguma vērtību samazinošās prasības, attiecībā uz nomas termiņu un garantijām, pielietot paritātes principu arī attiecībā uz iznomātāja līgumsaistību apmēra samazināšanu, piemēram, paredzot vienpusējas līguma pārtraukšanas tiesības no iznomātāja puses. Otrkārt, paredzēt un aprakstīt procedūru, kas tiek piemērota gadījumā, ja regulāri tiek kavēta nomas maksa un tiek uzkrāts nomas maksas parāds. Protams, ka risinājumiem neparedzētas nomnieka biznesa neveiksmes un burtiskas maksātnespējas gadījumā būtu jābūt atšķirīgiem no ļaunprātīgas nemaksāšanas, tomēr abos gadījumos izdevīgāka ir nevis ilgstoša tiesvedība un strīds par telpu izmantošanu, bet kompromiss attiecībā uz parāda nomaksu un telpu atbrīvošanu, kas dod iznomātājam iespēju atrast citu telpu pielietojumu.

Sadarbības partneris: